För fastighetsbranschen och dess investerare har intresset att få bygga och/eller hyra ut så kallade samhällsfastigheter till kommuner och regioner ökat de senaste åren. Hyresavtal med långa löptider och där hyran tryggas av skattepengar ses som lågrisktillgångar. De låga räntorna som varit har gjort att bolagen i många fall kunnat göra stora vinster.
Det är dock inte lika klart att kommunerna tjänar på upplägget.
Enligt Kommuninvest kan det bli betydligt dyrare för en kommun att hyra sina lokaler på 20-30 år, jämfört med att bygga och äga dem själv. Förklaringen till detta ligger främst i finansieringskostnaden. En kommun har en betydligt lägre ränta på det kapital som används för att bygga fastigheten än vad en privat aktör har. Den hyra som den privata aktören tar ut måste, förutom den högre räntan, också täcka den vinst som bolaget vill göra.
– Våra kalkyler pekar på att en privat aktör måste få ner byggkostnaden med 25 procent ungefär för att komma ner i samma hyresnivå som kommunen. Det är den tippingpoint vi brukar prata om i våra kalkyler. Det som påverkar är skillnaden mellan vad kommunen får betala i ränta och det privata företagets finansieringskostnader, säger Erik Törnblom, tf forskningschef på Kommuninvest.
Kommuninvest har i rapporten "Att äga eller hyra sina verksamhetslokaler" redovisat en ekonomisk kalkyl där ett stort antal antaganden matats in och beräknats ur olika synvinklar. Dessa kalkyler visar att det finns tydliga ekonomiska motiv att välja äga-alternativet. Endast antagandet om att den privata aktören kan få till betydligt lägre byggkostnader gör att kalkylen tippar över till fördel för hyra-alternativet.
Kan man lita på era kalkyler? Ni lever ju på att låna ut pengar?
– Det gör vi men vi ägs av våra medlemmar och har inget vinstsyfte. Det är heller inget självändamål för oss att öka vår utlåning. Allt eventuellt överskott går tillbaka till kommunerna i form av återbäring. Vi vill skapa så mycket nytta som möjligt för ägarna och ger rådgivning så de kan ta så välgrundade beslut som möjligt.
Erik Törnblom säger att Kommuninvests kalkylmodell är ett redskap för den finansiella analysen.
– De kan använda vår modell eller göra en egen. Det viktiga är att göra en kalkyl med rimliga antaganden. Först när du har alla siffror på bordet kan du ta ett välgrundat beslut, säger Erik Törnblom.
I Enköping var inte ekonomin prioriterad när man bestämde sig för att hyra kommunhuset.
– Det kan förstås finnas andra infallsvinklar i en kommun som är politiskt styrd. Men har man grundat sin analys i en ordentlig kalkyl så är det sen lättare att väga in andra parametrar, som läge, konkurrenssituation och rådighet.
Erik Törnblom säger att många kommuner uppger att de vill hyra sina lokaler för att minska sin låneskuld. Så fungerar det dock inte, säger han och förklarar att långsiktiga hyreskontrakt ska jämställas med en låneskuld i balansräkningen.
Ett av Enköpings kommuns argument för att hyra kommunhuset var att det skulle möjliggöra ett flexibelt användande av lokalerna, exempelvis om man vill omförhandla ytor och få ner kostnader.
– Generellt är det lättare att göra förändringar om man själv äger huset mot om man sitter i hyreskonstrakt med fast hyra, som ofta är inflationsindexerad. Då kan man få en kostandsökning som är svår att göra något åt, säger Erik Törnblom.
– Sen har vi restvärdet. Äger kommunen fastigheten har den efter 20 år ofta ett betydande restvärde. Hyr du är kontraktet slut och behöver omförhandlas och förlängas. För man behöver ju ett kommunhus även efter 20 år, säger han.